BRUK SKRIFTLIGE KONTRAKTER

"En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig!" -er en utbredt oppfatning i både privatforhold og næringslivet. Dette er riktig i teorien, men i praksis kan det fort bli vanskelig å håndheve sine rettigheter, dersom grunnlaget man baserer seg på, er en muntlig avtale.

Det juridiske verktøyet en avtale egentlig er, er både egnet og nødvendig for å etablere og ivareta posisjoner, rettigheter og verdier, samt å kontrollere risiko overfor kunder, leverandører, samarbeidspartnere, medaksjonærer, rettighetshavere osv. En gjennomarbeidet kontrakt gir klarhet og forutsigbarhet for avtalepartene, og tjener ikke bare som dokumentasjon for hva som er avtalt for ettertiden, men hever også avtalepartenes bevissthet rundt det avtalte, på en måte som kan tjene til å unngå misforståelser og tvister allerede i utgangspunktet.

 

Det gjelder altså en teoretisk hovedregel om at det ikke stilles krav til form (skriftlighet) ved inngåelse av avtaler. Fra denne hovedregelen oppstilles det imidlertid en lang rekke unntak allerede i lovverket, der det allikevel gjelder krav om skriftlighet. Dette gjelder eksempelvis for stiftelsesdokumenter (AS), selskapsavtaler (ansvarlige selskaper), kredittavtaler mv. For andre avtaletyper kan det som utgangspunkt være adgang til muntlighet, men allikevel være slik at én av partene kan kreve skriftlighet. Dette gjelder eksempelvis husleieavtaler, avtaler om overdragelse av fast eiendom og avtaler om oppføring av bolig. For flere avtaletyper kan det også som utgangspunkt være adgang til muntlighet, men allikevel være slik at det blir nødvendig med skriftlige dokumenter indirekte, ved at skriftlighet er nødvendig for å etablere konkrete rettsvirkninger. Dette gjelder eksempelvis for grunnlag for inndrivelse av utestående krav og utkastelse av husleieforhold ved tvang, tinglysing av eier- og bruksrettigheter til fast eiendom og tinglysing/etablering av rettsvern for panterettigheter.

 

I tillegg til de situasjoner hvor lovverket direkte- eller indirekte oppstiller krav til skriftlighet, medfører behov for bevissikring et korresponderende behov for skriftlighet i den praktiske verden. Den som vil kreve sin rett, må kunne dokumentere denne retten, i ytterste konsekvens for domstolene. Hvilken rett man har, beror egentlig på to spørsmål: Hvorvidt en avtale i det hele tatt er inngått, og i tilfelle hva som er nærmere avtalt. I teorien er disse spørsmålene prinsipielt adskilte, men i praksis vil løsningen på begge avhenge av hva som lar seg bevise. For domstolene, gjelder i utgangspunktet prinsipper om fri bevisførsel og -bedømmelse. Igjen fremstår krav til skriftlighet ikke påtrengende, ved første øyekast. Der det ikke gjelder lovbestemte krav til skriftlighet, er det i prinsippet mulig å bevise avtalebaserte rettigheter gjennom vitneførsel, bevisførsel av korrespondanse osv. I praksis vil imidlertid en klar, skriftlig kontrakt være den beste form for dokumentasjon.

 

For overdragelse av fast eiendom, følger det av klar praksis fra Høyesterett at det gjelder kvalifiserte krav til bevis, i praksis langt på vei et krav om skriftlighet, for at en avtale foreligger. Begrunnelsen for dette er at avtaler om fast eiendom er av så stor viktighet og/eller gjelder så store verdier. Denne begrunnelsen har overføringsverdi til andre avtaleforhold. Man kan langt på vei legge til grunn at domstolene vil tilpasse sin bevisbedømmelse slik at jo viktigere, mer verdifull, kompleks, teknisk eller tyngende/gunstig en avtale er, desto større krav til bevis vil bli stilt. I praksis bør det derfor gjelde som klart utgangspunkt, at kommersielle avtaler av økonomisk betydning for den enkelte bedrift, bør inngås skriftlig.

 

Godt grunnarbeid med bedriftens kontrakter må ikke ses på som unødvendig, kostnadskrevende formalia, eller noen mistillitserklæring til motparten.  Ressursbruk til utarbeidelse av skriftlige kontrakter, bør ses på som en investering og/eller en forsikringspremie. Den som har gjort grundigst jobb med avklaring og beskrivelse av rettslige posisjoner ved avtalens inngåelse, når forhandlingsklimaet er godt og man er enige om felles interesser, er den som står best rustet til å vinne frem for domstolene. Med gode kontrakter kan man kanskje til og med slippe å måtte gjøre sine forretningsforhold gjenstand for domstolsbehandling i det hele tatt.

 

Advokat Jørgen Heier